Frihed, lighed og boligpriser 

Forskellen på det danske boligmarked er nu steget til så ekstreme niveauer, at det ikke længere giver mening at tale om ét sammenhængende boligmarked. Mens de store byer holder boligfest som aldrig før, betaler de fattigste landområder prisen. Der skal en ny retning til. Yderkommunerne skal have opbakning, hvis vi skal undgå at ende med hele kommuner i betalingsstandsning. Boligejerne i landområderne skal have hjælp til at genoprette et sundt marked, hvor der er balance mellem udbud og efterspørgsel.

 

Boligpriser_2500X1947.jpg

 

Hvorfor har vi kortlagt boligpriserne i Danmark?

Der hersker mange forestillinger om hvordan det går i landområderne. Selv eksperterne er ikke altid enige, og prognoserne kan gå fra total nedlukning af landområderne, til opblomstring og tilbageflytning. Boligpriserne er en vigtig indikator for at forstå den aktuelle udvikling, men det har længe været et problem, at de hidtidige, statistiske opgørelser af boligprisniveauet ikke giver et reelt billede af, hvad der foregår i særligt yderområderne. Meget få bolighandler betyder, at der typisk slet ikke findes tal fra fx Danmarks Statistik fra postnumre i de yderste landområder. Andre steder giver lidt tilfældige postnummergrænser nogle helt misvisende tal i helt lokale områder som fx de små øer. Vi har hidtil ikke haft nogen tal, der kan give et overblik over den reelle udvikling i yderområderne. Med geografiske regressionsværktøjer har vi fundet den nøgle, der låse op og give et indblik.

Hvordan ser det ud?

En detaljeret kortlægning af de aktuelle boligpriser i Danmark giver os et samlet overblik over boligmarkedet, som det reelt ser ud her i 2016. I dag koster en bolig i de gode områder 25 gange så meget som i de fattigste. Vi har vænnet os til tanken om, at mursten altid bliver mere værd. I de hårdest ramte områder er det dog omvendt. Her falder husene i værdi, og ejerne risikerer at blive fanget i boliggæld, der stiger år for år. 

Hvor stort er omfanget af den aktuelle boligkrise i landområderne? Vi kan jo skele til, hvornår kreditforeningerne holder op med at låne ud. Et bud herfra kunne være omkring 2.500 kr./m2. Det svarer til et fint 150 m2 stort hus til salg for 375.000 kr. Med den logik er meget store dele af landets landsbyer og landområder, og hundredetusindsvis af borgere, reelt fanget i en nedadgående prisudvikling på deres ejendom. Det drejer sig ikke om ejendomsværdi for millioner men for milliarder af kroner. Dykker vi længere ned i selve prisudviklingen, hvordan boligmarkedet har udviklet sig de seneste fx 25 år, vil vi formentlig se konturerne af et betydeligt mere omfangsrigt problem, der spreder sig til stadig større landområder. 

For os giver det stof til eftertanke. Kan det være rigtigt, at ikke kun de nutidige men også fremtidige boligformuer er så skævt fordelt? Hvor er den grundlæggende diskussion af skattepolitik for boliger, kommunaløkonomi, opkøbs- og nedrivningsmidler og gældssanering for boliger i landområder, som bliver nødvendig for at genoprette et sammenhængende Danmark?

Sådan har vi gjort

Kortlægningen er udarbejdet på baggrund af BBR oplysninger om gennemførte hushandler. Der er altså tale om en kortlægning på baggrund af reelle, allerede gennemførte huspriser. Husprisniveauet kan bestemmes geografisk, på adresseniveau. Med geografiske regressionsværktøjer er der for et givent punkt regnet frem til den gennemsnitlige huspris for alle ejendomme i det nærmeste, omkringliggende område. Der er taget udgangspunkt i et gennemsnitstal for alle ejendomme indenfor 3 km afstand, med differentieret vægtning, således at prisen på de nærmeste ejendomme er vægtet højst. 

Der er kun medtaget beregningspunkter for boligtyper, som er simple at definere i forhold til m2 prisen for selve boligens areal, dvs. fritliggende boliger i landområder, villaer, ejerlejligheder og rækkehuse. For eksempelvis landejendomme med større jordtilliggender (stuehuse til landbrug) vil værdien af selve jorden ofte overstige værdien af boligen. Disse er derfor ikke medtaget i datagrundlaget. Det samme gælder for andelslejligheder, hvor den handlede m2 pris ikke er direkte sammenlignelig med ejerlejligheder. BBR-registeret er stort, og der kan være mange andre typer større og mindre fejloplysninger og -kategoriseringer. I kortlægningen er alle beregningspunkter, som opfører sig usædvanligt, dvs. over- eller underskrider det generelle lokale niveau med mere end 2.000 %, betegnet som fejlbehæftede og ikke medtaget i datagrundlaget.

I mange landområder er antallet af hushandler ret begrænset, og det kan derfor være svært at samle et passende statistisk grundlag og på den måde få et gennemsnit. Prisniveauet er derfor regnet for en årrække, de fire seneste hele år 2012-2015, for at få et mere sikkert statistisk grundlag. Kortlægningen er på den måde reelt også ”historisk”, da den kan siges at betegne det omtrentlige prisniveau, som det så ud i midten af denne periode, ved indgangen til 2014. Samlet set er kortlægningen for denne periode baseret på mere end 150.000 beregningspunkter (hushandler).

Hvad kan kortlægningen bruges til?

En reel forståelse yderområdernes situation på boligmarkedet er for os en vigtig erkendelse, som forhåbentlig kan bidrage til en mere kvalificeret debat og bedre redskaber til at gøre noget for et mere sammenhængende Danmark. Derudover er kortlægningsredskabet også særdeles nyttigt for aktører, der har brug for indblik i udviklingen i helt lokale områder. Det gælder særligt for kommunerne. Kombineret med andre vigtige indikatorer inden for fx demografi kan en lokal kortlægning af prisudviklingen give et unikt overblik over forskellene fra landsby til landsby i forhold til at kunne tiltrække nye borgere. Det har vi blandt arbejdet med for Nordfyns Kommune. Aktører inden for ejendomsmarkedet kan med dette redskab få nogle nye muligheder for at forstå den helt lokale udvikling, hvor tidligere statistiske metoder har givet tabt. Projektudviklere, der arbejder med placering af store, pladskrævende teknikanlæg og lignende kan bruge redskabet omvendt. En kortlægning som denne giver indblik i, hvor der i et længere,  fremadrettet perspektiv kan forventes at blive ved med at være plads til fx produktion uden at genere de lokale borgere.